Сен 23

Потянут ли наши банки контроль за всем долевым строительством

Автор: adminGWP | Категория: Все для дома | Опубликовано: 23-09-2015

Популярное

Николай Кошман: Из рекордных 83 млн кв. м жилья «нарисовали» не меньше четверти

Закомплексованный комплекс защитных сооружений г. Санкт-Петербурга

Жилищное строительство: тревожные цифры первого полугодия

11 сентября под руководством замминистра строительства Натальи Антипиной состоится очередное заседание межведомственной рабочей группы по подготовке предложений по изменению законодательства в сфере долевого строительства. По имеющейся у нас информации, велика вероятность того, что на нем Минстроем будет представлен для обсуждения первоначальный вариант текста нового законопроекта, который Правительство в лице первого вице-премьера Игоря Шувалова поручило подготовить и внести на рассмотрение Госдумы к началу ее осенней сессии.


Подробности обсуждения этого вопроса и основные позиции участвующих в дискуссии сторон — в эксклюзивном интервью члена рабочей группы, руководителя аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), директора Института развития строительной отрасли, зампредседателя Комитета по предпринимательству в сфере строительства ТПП РФ Кирилла ХОЛОПИКА.


 


— Кирилл Вадимович, перед первым заседанием рабочей группы наш журнал уже рассказал о том, что принципиально не устраивает застройщиков в предлагаемой властями реформе законодательства в сфере долевого строительства. 4 сентября все участвующие в обсуждении стороны (представители федеральных властей и отдельных регионов, крупнейших российских банков и сообщества девелоперов) представили свои аналитические наработки и выдвинули конкретные предложения по решению этой проблемы. Не могли бы Вы сделать для наших читателей краткий обзор основных позиций?


— Начну с предложений Национального объединения застройщиков жилья. Коротко позиция НОЗА выражается в том, что есть №214-ФЗ закон, регулирующий отношения в сфере долевого строительства и надо добиться его соблюдения, перекрыв обходные схемы, которыми сегодня пользуются не совсем чистые на руку застройщики.


 


— Простите, что перебиваю. Находящийся ныне под следствием бывший владелец MIRAX GROUP Сергей Полонский (в прошлом один из ведущих отечественных застройщиков, как бы к нему ни относиться) утверждает, что лично он всегда выступал против этого закона, который, мол, не защищает дольщиков. Но при этом тот же Полонский (которого, к слову, обвиняют в хищениях средств участников долевого строительства на общую сумму 2,4 млрд руб.), противореча сам себе, недавно прилюдно заявил в суде: «Само долевое участие, сам закон №214 придумал я! …Когда мы начинали 15 лет назад, здесь не было …долевого строительства». А НОЗА по-прежнему уверена в том, что критикуемый многими №214-ФЗ можно заставить работать?


— Само время показало, что этот закон все-таки работает. На него перешли все крупные застройщики, и мы видим по динамике Ростреестра, что медленно, но верно в России все переходят на №214-ФЗ. Доля объектов, возводимых в рамках действия закона, постоянно растет. А если кто-то не работает, это не всегда связано с его отношением к данному документу.


Просто иногда нет другой схемы, кроме, например, тех же ЖСК, чтобы вовлечь в оборот земельный участок, находящийся в ведении того или иного госучреждения. И если все это запретить, то, конечно, все будут работать только по 214-му закону, но тогда, возможно, этот участок вообще в оборот не попадет…


Если в целом сейчас по России 95% объектов жилья строятся по договорам долевого участия (ДДУ), то 95% проблемных объектов — это как раз те, где ДДУ не используются.


Сейчас ужесточили законодательство по ЖСК — надо и дальше это делать. В банковской сфере в свое время закрутили эти гайки окончательно, и сейчас уже нет нелегальных банков, все работают по лицензии. Чуть что — лицензию на стол, а жулика-банкира — к ответственности. Вот и в нашей сфере добросовестные застройщики предлагают сильнее закрутить гайки. Насколько сильнее — это уже обсуждаемые варианты.


А если брать долевые схемы привлечения средств граждан по ДДУ, то выясняется, что основные проблемы здесь связаны с нецелевым использованием средств. Когда застройщик, работая по 214-му закону, фактически идет на его нарушение, выводит деньги граждан, предназначенные для строительства конкретного жилого дома, и использует их на решение какой-то другой своей проблемы. Возможно, при этом он не то чтобы сознательно злоупотребляет, а искренне думает, что деньги эти потом быстренько вернет. Но мы знаем истории о том, как застройщик рискнул деньгами дольщиков, а вернуть их, увы, не удалось.


Поэтому сообщество застройщиков выступает за ужесточение контроля целевого использования средств. Но предлагает использовать для этого стандартные инструменты: допустим, сделать более частой отчетность, ввести аудит и штрафы (которые сегодня законом не предусмотрены).


Усилить контроль целевого использования средств, привлекаемых по ДДУ, хотят и отдельные регионы. Но механизмы здесь предлагаются другие. В частности руководство Московской области выступает за то, чтобы контроль осуществлял не сам застройщик или аудиторская компания, а чтобы этот контроль был превентивным. То есть не так, чтобы аудитор по факту платежа делал заключение, что деньги ушли не туда, а чтобы это дело загодя проверял банк и в случае чего просто не проводил платеж.


 


— Выглядит заманчиво. Вообще, презентация подмосковных властей по этому вопросу меня лично впечатлила своей продуманностью, подробностью. Но во сколько обойдется подобный контроль?


— В том-то и дело! Я согласен с Вашей оценкой предложений подмосковного правительства. Надо отдать им должное: схема рабочая, глубоко продуманная. Но здесь весь вопрос в том, какая задача при этом решается. Ведь контролироваться будет каждый платеж, осуществляемый застройщиком, и это может стать весьма обременительным. А поскольку платежей у застройщика, как можно понять, очень много, данная схема будет дорогой.


 


— Да и сами авторы этой схемы, представляющие правительство Московской области, предлагая так называемый договор присоединения (в данном случае банка), публикуемый в составе проектной декларации, признают, что стоимость жилья в итоге увеличится на 3,5—10%.


— И при этом нет четкого ответа на конкретный вопрос: возможен ли при такой схеме — когда банк контролирует целевое расходование средств — обман дольщиков. Ведь получается, что банк подпитывает проект деньгами дольщиков. А являются ли деньги дольщиков, лежащие на депозите или размещенные в ценных бумагах банка, гарантией возврата кредита? Если да, то сам кредит будет дешевым. Но если застройщик, даже при всем предлагаемом контроле, не сможет его вернуть, то в этом случае деньги дольщиков все равно пропадут, поскольку пойдут на погашение кредита, а объект не будет достроен. То есть и здесь налицо риски для дольщиков.


Конечно, можно предположить: вероятность того, что застройщик и банк вступят в сговор и направят деньги на покупку золотой яхты или острова, становится минимальной. Но кто застрахован от обычной предпринимательской ошибки? Скажем, ошибся в своих расчетах застройщик, да и банк, который выдавал кредит и пошел в эту схему, чего-то недоучел — там ведь тоже живые люди работают. Например, никто не ожидал, что рынок упадет, а он взял и обвалился. И где гарантия, что объект в итоге построят и здесь не будет обманутых дольщиков?


Увы, данная схема, при всей своей дороговизне, такой гарантии не дает. То есть тем самым главная проблема остается: обманутые дольщики могут появиться. Деньги ушли в погашение кредита, а в итоге — ни денег, ни квартиры…


Короче говоря, если гражданин является инвестором, покупая квартиру на стадии строительства, он должен четко понимать, что нет схем, которые дают ему 100-процентную гарантию успеха. Потому что любой инвестор всегда рискует. Это закон экономики.


 


— Иными словами, когда вклады граждан, подпитывающие банк, связаны с кредитом, обманутые дольщики все равно могут появиться в случае, если застройщик не достроит объект и не вернет кредит. А если это не связанные средства, а обычный кредит, обычное финансирование: просто иди в банк и бери. Такой вариант обсуждался?


— Да, обсуждался. Но обычный кредит далеко не каждый может взять: там высокие проценты, большое резервирование, жесткие нормативы…


 


— Ясно. А какой позиции по вопросу изменения схем долевого строительства придерживаются столичные власти?


— Мне трудно за них давать оценку. На рабочей группе выступал председатель Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства Константин Тимофеев. И судя по его выступлению, столичные власти не являются сторонниками какой-то глобальной революции в этом вопросе, наоборот — их позиция достаточно близка к предложениям застройщиков. Правительство Москвы высказало ряд конкретных предложений по повышению эффективности работы контролирующих органов, что весьма важно.


 


— А что говорят крупнейшие российские банки? Судя по всему, они не очень-то и жаждут работать по новой схеме…


— Так вопрос не стоял. На заседании рабочей группы выступали представители Сбербанка, Газпромбанка и ВТБ. Они рассказали о механизмах своей работы, о сложностях, с которыми приходится сталкиваться при проектном финансировании. И фактически подтвердили, что если передать банкам контроль над целевым расходованием средств по жилищному строительству в рамках ДДУ, то это обойдется недешево. В том же Сбербанке придется дополнительно увеличить штат сотрудников на 10—15 тыс. человек. А это, как вы понимаете, весьма существенные затраты.


Ведь, смотрите, при такой схеме нужно не просто проконтролировать каждый платеж застройщика. Прежде следует проверить, как выполнен предыдущий платеж и пошли ли деньги именно туда, на что они были направлены. Для этого специалисту в области строительного контроля понадобится выезжать на место. В общем, это удовольствие не из дешевых.


Позиция банков такова: в случае возложения на них этих функций они будут их добросовестно выполнять, и это существенно повысит гарантии того, что деньги, предназначенные для строительства конкретных объектов, не уйдут на сторону, но стоить это будет достаточно дорого.


 


— Сейчас задача Минстроя — объединить все эти взгляды и привести их к общему знаменателю. К слову, руководитель рабочей группы Наталья Антипина по итогам первого заседания заявила, что «вводить новый механизм долевого строительства нужно, но только в качестве альтернативы иным, уже существующим механизмам». Значит ли это, что Минстрой отходит от своей революционной, испугавшей многих позиции?


— На заседании группы я таких слов не слышал, поэтому мне трудно судить. Но судя по той вполне доброжелательной деловой атмосфере, в какой прошло первое заседание, можно сделать однозначный вывод, что «махать шашкой» и крушить все созданное и наработанное ранее никто не собирается.


 


— 11 сентября состоится очередное заседание группы. Чего застройщики от него ждут?


— Честно говоря, застройщики сильно волнуются, и их можно понять. Строительный цикл — достаточно продолжительный по времени период. Например, сегодня идут переговоры о приобретении земельных участков, банковском кредитовании и объединении инвестиций по проектам, в которых объекты реально будут выставлены на продажу только через два года. Поэтому застройщики должны понимать, какие через эти два года будут действовать правила, как они изменятся.


В интересах застройщиков — чтобы ясность в этих вопросах наступила как можно скорее, и правила игры были определены. Ведь без этого невозможно сделать бизнес-план, да и просто определить цену земли для ее покупки в целях жилищного строительства.


 


— Говорят, на следующем заседании уже появится некий документ…


— Думаю, так и будет. Зная, как работает Наталья Николаевна Антипина, можно предположить, что к заседанию 11 или 18 сентября Минстрой подготовит первоначальный текст соответствующего законопроекта.


 


— Что ж, будем надеяться, что мы об этом узнаем одними из первых. Спасибо, Кирилл Вадимович, за то, что нашли время объяснить суть вопроса.


Беседу вел АНДРЕЙ ЧЕРНАКОВ

Комментарии закрыты.